근생건물 매입시 공실율 고민 ..원룸(고시원) 리모델링으로 해결..김소장

근생건물 매입시 공실율 고민 ..원룸(고시원) 리모델링으로 해결..

* 현재 소유하고 있는 건물이나 낙찰건물이 공실율 때문에 고민이다.

특히 근린시설이 공실일때 어떻게 하면 좋을까?

 

1. 도시형생활주택으로 부분 리모델링하는 것을 추천한다

- 근린시설에서 다가구나 다중주택은

용도군상 상위군에서 하위군의 변경으로 용도변경허가가 아닌 용도변경 신고 사항 입니다

-단 30세대 이상일 경우 사업승인을 받아야 하므로 절차 복잡

-. 우선 해당 건축물이 건축법 19조 4항에 정하고 있는

시설군에서 어디에 속하는지를 파악해야 한다.

근린생활시설군에 속하면 도시형생활주택으로 용도 변경을 할 때

관할지역 시군구청의 건축과에 신고를 하면 된다.

%.만약 기존 건축물이 기타 시설물에 속했다면 사전에 허가를 받는 까다로운 절차를 거쳐야 한다는 점에 유의해야 한다.

 

<검토사항>

-주차장 기준 충족 : 전용면적 60㎡당 1대, 준주거 및 상업지역 120㎡당 1대

.법정 주차공간이 확보되지 않으면 용도 변경이 어렵기 때문이다.

.상업지역 및 준주거지역만 기계식 주차장 허용

- 대지 안의 공지(空地) 규정 또한 반드시 확인해야 한다.

대지 안의 공지 규정은 2006년 5월 9일 이전에 건설된 건축물에 대해서는

예외를 인정해 이 이전에 건축허가를 받았다면 제약 없이

도시형생활주택으로 변경할 수 있다.

하지만 2006년 5월 9일 이후라면 건축선에서 건축물까지 띄워야 하는 거리는

‘공동주택 대지 안의 공지 규정’을 따라야 한다.

.도시형생활주택 원룸형의 경우 △다세대주택(4층 이하·바닥면적이 총 660m² 이하)

이라면 1m △연립주택(4층 이하·660m² 이상)은 2m △아파트(5층 이상·면적 제한 없음)라면 3m를 건축선에서 띄워야 한다.

다만 지난해 관련 규정이 완화돼 30채 미만인 아파트는 인접 대지 경계선 및 건축선 에서 띄워야 하는 거리가 3m 이상에서 2m 이상으로 줄었다.

-복도폭 : 1.8m이상

-7층이상일경우 화물용 엘리베이터 설치

-세대 칸막이벽체는 내화구조 및 차음구조

-장애인편의시설 설치

-6층 이상은 중앙집중난방방식

-세대당 3㎾ 이상, 전력량계 설치

 

-구조적인 문제는 착공 전에 반드시 전문가와 상의한다

(일단 공사에 들어가면 겉보기에 튼튼해 보여도 문제가 있는 경우가 있다)

 

₩. 순 건축비는 3.3m² 기준으로 내장 가전.가구까지 들인다면 150만원 전후예상

(직접시행 및 간접시행 또는 요구사항에 따라 차이있음)

 

2. 전체 연면적 중 1000㎡까지 제2종근린생활시설의 고시원으로 변경하는 방안

-사업승인 절차 불필요하므로 절차가 간편

-개별 취사시설 불가하므로 인허가시 기존 싱크대 철거요함

-1,000㎡까지만 시정이 되므로 나머지 면적은 불법건축물에 따른 이행강제금 계속 부과되지만 금액은 많이 줄어듬

 

<검토사항>

-소방완비필증이 있어야 용도변경 가능

(소방완비필증이 없을 경우 현행 소방법에 맞게 완비필증을 받을 수 있어야 가능)

-세대 칸막이벽체는 내화구조 및 차음구조

-6층이상은 배연설비 설치

-구조적인 문제는 착공 전에 반드시 전문가와 상의한다

(일단 공사에 들어가면 겉보기에 튼튼해 보여도 문제가 있는 경우가 있다)

 

장점...공실로 남아 있던 기존 보유 건물을 도시형생활주택 또는 고시원으로

리모델링할 경우 새로 짓는 것의 절반이하 비용으로 충분하며

지출비용 대비 수익이 높고 공실률이 낮아 현재 수익 및 건물의 미래가치 상승위해 적극 추천하는 방법입니다.

                                                - 김소장