경매골 10- 무잉여...,(경매신청자에게 돌아갈돈이 없다 ???)

경매골 10- 무잉여...,(경매신청자에게 돌아갈돈이 없다 ???)

                         -민사집행법 제 102조-

 

경매 배당의 기본 원칙인 “잉여주의”

풀어 말하자면 돈받고저 경매를 진행했으면 낙찰후엔 배당을 받는 것이 원칙인데...,

경매신청 채권자보다 배당순위가 빠른 채권을

변제하고 나면 경매신청자에게 배당할 돈이 없단다...(헐)

그것을 “무잉여”라고 하니다.

잉여주의란 경매신청채권자에게 배당될 배당액이 있어야 경매를 진행한다는 원칙이다.

(기준-최저매각가)

 

민사집행법 제 102조에 무잉여에 관한 사항

제(1항) - 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는

                 부동산의 모든 부담과 절차 비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고

        인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지 하여야 한다.

제(2항) - 압류채권자가 제 1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항

           의 부담과 비용을 변제하고 남을만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는

             매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서

               충분한 보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

제(3항) - 제 2항의 취소결정에 대하여는 즉시 항고 할수 있다

 

결론

- 최저매각기준으로 계산해서

경매절차비용과 경매신청 채권자보다 배당순위가 빠른 채권을

변제하고 나서 경매를 신청 채권자에게 배당될 돈이 없는 경우에는

경매 법원은 그 사실을 경매신청채권자에게 통지(우선매수통지)하고 7일의

기간동안 경매신청채권자의 매수신고를 기다렸다 매수 신고가 없으면

그 경매절차는 취소되고 해당 경매개시결정 또한 취소되고 종료됩니다.

 

중복경매시...,

즉 경매 신청채권자보다 앞선 선순위 근저당권자가 같이 경매를 신청했을 경우에는

위의적용을 받지 않고 정상적으로 진행됩니다.

(하지만, 이경우에도 무잉여의 가능성이 있다면 102조를 적용합니다)

 

#.채권자매수신청

경매비용과 경매신청채권자보다 우선하는 저당권, 전세권 등 부동산상의 부담을 변제하고

잉여가 없다고 인정한 때 법원은 경매신청자에게 무잉여 사실을 통지하게 된다.

경매신청자는

이 통지를 받은 날로부터 1주일 내에

경매비용과 우선채권 등을 합한 금액을 넘는가격을 정하게 되고

매수신고가 없을 때 스스로 그 가격으로 매수할 것인지 결정해야 한다.

이를 "채권자매수신청"이라 하는데

이 때 매수를 원하지 않거나 매수를 신청하더라도

그에 대한 충분한 보증을 제공하지 않으면 법원 직권으로 경매절차를 취소하게 된다.

만약 법원이 무잉여 사실을 간과하고

채권자매수신청이 없이 경매가 속행되어 다른 입찰자에게 낙찰됐다 하더라도

그 매수신청가격이 여전히 무잉여라면 매각이 불허가 되고 종국에는 경매가 취소될 수밖에 없다.

 

 

무잉여로 취소되는 사건은 경매신청채권자의 채권자가 후순위인 경우가 대다수다.

소액인 후순위 채권자가 경매를 신청하는 경우

선순위 채권액을 확인하고 경매신청채권자가 배당 받을 수 있는 입찰가를 산정해야 한다.

하지만 그 입찰가가 감당하기 힘든 금액이라면 입찰을 다시 한 번 생각해 봐야 할 것이다

 

경매신청채권자가 채권자매수신고를 할 때에는

상당한 보증을 해야 하는데 제공해야 할 보증액은,

경매입찰의 경우처럼 최저매각가격의 10% 또는 20%가 아니라

* 매수신청액과 최저매각가격의 차액이 된다.

매수신고 한 경매신청 채권자는 입찰기일에 출석할 필요가 없으며,

또 입찰기일까지 매수신고를 철회하고, 보증금반환을 청구할 수도 있다.

 

채권자가 매수신고를 하고 경매가 진행되어

입찰기일에 아무도 응찰하지 않았다면, 매수신고한 채권자가 최고가매수신고인이 됩니다.

경매신청채권자의 매수신고액보다 고가로 매수신고한 입찰자가 있거나,

동일한 가격으로 매수신고한 입찰자가 있을 경우에는 그가 최고가매수신고인이 됩니다.

 

- 경매골 김소장 -

 

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