경매.공매 알고 시작하기(주의사항)

※ 경매는 모든책임이 낙찰자에게 있다.

따라서 전문가의 도움 또는 철저한 분석이 필요하다.

( 돈이 많아서 그런지 알수없는 경우 가 있다.

결국은 보증금을 날리고 잔금을 미납하여 재매각 되는 경우가 현장에 일하다보면 종종 본다)

1. 철저한 권리분석(분석 또 분석)

법원 부동산 경매 물건은 일반적으로는 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야 하는 경우가 있다.

여러 번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다.

낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.

더군다나 최근 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일로 시행됨에 따라 권리분석은 경매물건 입찰에 다가서는 첫째이며 가장 중요한 작업이다.

2. 믿지 마라 감정가격

법원 경매 감정가는 감정하는 평가법인 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다.

법원 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있기 때문이다.

최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는

낭패를 보기 쉽다.

반드시 시세(일반매매시장가격)를 파악한 후 가격 흐름보다 어느 정도 싸게 낙찰 받아야 수익성이 있다.

3. 확인 또 확인

지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은

반드시 현지사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.

정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.

직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급 받아 경계와 소재를 파악해야 한다.

4. 여유를 가지고 임(응찰)하라

법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연 이 생기는 경우가 있다.

경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고하는 바람에 오도가도 못하는 경우가 생기기도 한다.

지금은 개정 민사집행법에서 채권자와 세입자도 항고시에 10%의 보증금을 내게 하였으므로 가짜 항고는 거의 사라졌으나 입찰 전에 취소,취하나 대위변제 및 항고 등 그 가능성을 모도 살펴서 응찰하여야 한다.

경매물건의 완전한 인수는 항상 넉넉하게 잡아야 한다.

항고 시에는 보통 판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)할 때까지 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.

5. 자금도 여유있게

법원 부동산 경매 는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로

충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.

명도가 제대로 안되면 인도명령신청을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고

세입자와 협의가 되더라도 이사 비용이 지출될 수도 있다.

입찰에 참여하기 전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

6. 절대 냉정해져라

법원 부동산경매에서 입찰 장에는

응찰자, 한수 배우러 온 사람, 경매 학습생, 임차인, 이해관계인등등 . .사람들로 가득하다.

투자대상 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 고사하고 자칫 손해를 볼 수도 있다.

입찰 장에 사람들이 많더라도 수익성을 따져서 충동구매응찰을 자제하고

사전에 결정한 가격에 소신대로 응찰해야 후회 없다.

7. 여유있는 자금계획

입찰 당일 보증금으로 입찰 가의 10%(재경매물 건은 20%~30%)를,

낙찰허가 확정일 후 대금지급기일까지 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금 계획 없이

응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다.

경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 배당금에 귀속되므로 주의해야 한다

 

8. 주의에 또 주의(임차인의 대위변제)

법원 부동산경매에서 초보응찰자는 세입자의 대위변제는 매우 위험한 함정에 해당한다.

대위 변제란 1순위 근저당금액이 적을 경우

1순위 저당권자와 2순위 저당권자 사이에 있던 인도대상 세입자의 권리가 2순 순위 세입자가 1순위 저당금액을 대신 갚아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바뀌어서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다.

세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다.

9. 사소한 실수도 주의해야

아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족,

대리인 응찰 시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다.

입찰 장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.

10. 변경·연기 물건 요주의

변경·연기가 잦은 경매 물건은 주의가 요망 된다.

채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력 중 이라고 보면 틀림없다.

특히 수익성 부동산 인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나

이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우

낙찰 직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다.

응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다.

 

◈ 당사는 법원경매.공매전문회사입니다.

- 답사-권리분석-가격분석-입찰-잔금-명도 등 일괄서비스 지원합니다.

- 입찰전에 모든 법적인 문제에 대하여 책임을 지기로 계약을 하고 입찰하므로 그만큼 위험부담을 줄일 수 있다.

- 경매 관심있는 분은 언제든지 연락 주세요

◈ 상담 : 010-9185-0439 (김소장)