부동산 지분경매 ?? (알고 시작하기)

*.지분경매 ??

경매의 한 종류로.. 일반적인 경매(임의.강제.형식적경매)와 달리

부동산 전체의 소유권취득이 아니라, 부동산의 일부 지분을

경매로 취득하는것

장점

- 잘만 이용하면 오히려 더 큰 수익을 남길 수도 있다

- 물건 특성상 지분경매는 경쟁이 적고, 유찰 횟수가 많아 가격이 저렴하다

- 부동산 전체가 아닌 일정 지분만 매입하는 것이므로 비교적 소액투자가 가능하다.

 

단점

- 낙찰 후 다른 공유자와 재산을 분할하는 것이다(상당한 기간 소요)

- 공유자가 많으면 의견이 서로 분분해 협의 자체가 어려울 수 있다

- 각각의 건축물이 분할로 인해 건축법상 오류가 발생한다던지,

- 분할최소면적에 미달 된다든지 분할로 인해 민원이 야기될 소지가 있는 경우

분할이 되지 않을수도 있습니다

 - 다른 공유자에게 우선매수청구권이 있으므로 .. 낙찰받더라도

차순위로 밀려 날 수도 있다.

- 토지가 아닌 건물(주택.아파트.건물.상가등)지분경매의 경우

토지에 비해 건물의 상태(등기여부.침범여부등)와

점유자 및 임대차관계,명도가능여부등 상당한 분석을 요함.

(주택의 경우 ...조금의 지분권자여도 주택수에 포함됨)

- 경락대출이 어려울 수 있으므로 은행측과 사전협의 필요함.

❦ 공유자의 지위

- 공유자는 자기지분을 자유로이 처분할 수 있다

- 공유자는 반드시 협의 후 지분 비율대로 사용하고 수익할 수 있다.

- 보존행위는 각자 할 수 있다

- 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다.

 

✯ 입찰 후 방법

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✈ 가장 좋은 방법은.. 다른 공유자와 합의 후 현물분할 방법(분필등기)=

필지의 토지를 측량해 각 소유 지분만큼 분할을 하는 방법이다. 물리적 분할을 할 때는 토지 면적, 진입로 등을 충분히 고려해 서로에게 이익이 되도록 공평하게 분할해야 한다.

1.각 공유자의 분할 동의서와 함께 가분할 도면에 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부

2.개발행위중 토지분할허가를 신청합니다

3.허가를 득한후 허가서와 함께 해당관청 파견 지적공사 직원에게 분할측량신청을 합니다

4.성과도를 수령하신후 성과도와 등록사항정정신청을 통해 분할되어진 토지를 공부정리합니다

~~~ 측량설계사무소에 의뢰 ~~~~

5.분할되어져 새로운 지번이 부여되면 소유권 이전 정리하시면 등기업무까지 모두 정리 됩니다

~~~~ 법무사 사무에 의뢰 ~~~~

 

➷분할합의가 이루어지지 못한다면

1.특정 공유자 한 사람이 전체 지분을 모두 가져가는 방법=

~ 낙찰자가 나머지 지분을 매입하거나

~ 낙찰 받은 지분을 다른 공유자에게 매각해 한 사람이 전체 지분을 소유하는 방법이다.

➾ 이 때에는 매각지분에 대한 합리적인 가격을 정해 그 금액을 기준으로 어느 한쪽에서 매입하면 된다.

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2. 위와 같은 매도.매입 협의조차도 않된다면

각 공유지분 전체를 제3자에게 매각해 그 대금을 현금분할 하는 방법 뿐입니다=

이 방법은 위의 2가지 방법으로 협의가 되지 않을 때 주로 이용되며,

법원에 공유물 분할청구 소송(통상 6~12개월내외)을 해서 ...판결문을 받아

-- 형식적경매 진행합니다(통상 4~6개월 소요) - 낙찰 후 배당..끝

" 주)리치인베스트 (since 2005) "

010-9185-0439 .- 김소장

이런 내용을 모르면 왠지 손해보는 느낌...경매의 시작이 부의 길목입니다.

이왕이면 길잡이와 같이 시작하시면 좋습니다. .