경매골 8.- 공장시설 응찰하기

경매골 8.- 공장시설 응찰하기

몇해전부터 불어닥친 밑바닥경제 침체로 도산하는 제조업체가 늘어나고 있습니다.

그래서 요즘은 법원에 경매로 넘어가는 공장이 증가하고 있죠.

공장경매는

아파트나 상가와 달리 잘 모르는 분야다보니

초보투자자 또는 일반투자자라도 쉽게 투자하기엔 어럽지요.

그런데다 투자금도 다소 크고 낙찰후 명도비도 무시못하니까요...,

그래서인지 입찰 참가자들이 많지 않은 건이 공장시설입니다.

하지만 장점도 많은게 공장투자입니다.

1. 입찰 참가자들이 많지 않다보니 헐값에 낙찰받을수 있습니다.

2. 공장 신설에 따른 까다로운 인ㆍ허가 과정을 생략할 수 있습니다

3. 왠만한 기반시설 및 설비가 잘 갖춰져 있어 추가비용이 적습니다.

4. 공장신설시 대부분 꽤 넓은도로가 확보되어 있어 접근성이 우수합니다.

5. 지속적으로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있습니다.

하여 저가로 낙찰받아 실제로 공장을 운영하거나 리모델링 후 임대를 놓는 방법과

재개발 또는 용도변경을 통한다면 다른종류의 경매건보다 높은 투자 수익을 올릴 수 있다.

수요가 많고 공장 신설에따른 까다로운 수도권은 소규모공장을 실수요 및 임대사업용으로 

<현 진행 추천매물>

- 안성시 '공장(현 전자부품제조장) -사건번호 2012타경 17644

 

 

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투자금이 적으면서 부지가 넓고 환경이 좋은 지방공장은 실수요 및 용도변경을 통한

수익용(펜션,요양시설등)으로 접근한다면 썩 괜찮은 "재테크"가 될것입니다.

 <현 진행 추천매물>

- 평창군 '공장(오대천변 식품공장) -사건번호 2012타경 479-

 

 

 

 

■ 공장경매 성공적인 투자를 위해 응찰자도 꼭 알아야 할 것들

1, 도로

- 공장을 실제 운영하든 투자용으로 매입하든지 접근성이 매우 중요함.

- 근래 지어진 대부분의 공장은 허가요건에 도로확보가 들어있어 문제없지만

   오래전에 지어진 공장은 대형차 진출입이 용이하지 못한 매물이 간혹있음.

2, 수요 및 타용도변경

수도권 지역은 상대적으로 수요가 풍부한 편이다.

- 특히 각종 택지개발 및 산업단지 조성을 비롯해 도로망 확충 등

   각종 개발 사업이 활발하게 이루어지고 지가가 지속적으로 상승지역이 최적지.

- 따라서 적정가격에 낙찰 받는다면 상당한 시세차익 예상 ..

 

 지방 역시 각종 개발 사업이 진행 또는 계획되어 있는지역은 투자처로 좋다.

(천안, 당진, 아산, 청원, 음성,원주지역등)

 

 공장을 낙찰 받아 지역 및 입지 특성에 따른

    펜션,물류센터,오토캠핑장,미술관,요양원,체험장,가든등으로

    자체재개발 또는 용도전환이 이뤄진다면 상당한 미래수익을 가져올것임.



               물론, 입찰 전에 관할 시, 군청 담당자에게 방문하여

                용도변경 가능 여부를 확인은 필수...

3, 실수요공장은

         현용도 및 매수후 업종전환 가능여부가 핵심.

- 반드시 사전에 관할 담당자에게 방문하여 변경가능업종 또는

                                  본지역에 업종제한은 있는지?? 확인은 필수...

4, 명도 (비우기)

- 체불임금이 있거나 입찰외 기계 또는 임차인이 점유한 경우

                      명도에 다소 시간이 걸릴 수도 있고 비용이 들수 있기 때문이다.

- 이는 투자수익률과 직결되는 문제이다.

5, 기숙사

공장 내의 기숙사에 거주하는 공장직원이 주민등록 전입신고를 마쳤다면

주택임대차보호법상의 임차인이 될 수도 있다.

이 경우, 최초의 물권설정일 보다 임차인의 전입신고가 앞서고(선순위)

배당요구를 하지 않았다면

-이른바 ‘대항력 있는 임차인’으로 간주되어 대법원 판례에 따라

                        낙찰자가 임차보증금을 떠안을 수도 있다.

6. 기계기구

- 취득 시 낙찰가중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세 되는 장점 이 있으나

- 기계기구가 비록 감정평가에 포함되어 매각(낙찰)되었다

    하더라도 리스회사 소유인 것이 판명되면 소유권을 취득 할 수 없음(주의)

-따라서 입찰 참가 전에 기계에 대한 감정평가액이 적정한 지

     또는 기계소유권자에 조사필요..

7. 산 업폐기물

        방치돼 있는 산업폐기물 조심...,

       모르고 낙찰해 엄청난 처리 비용을 부담하게 되는 경우도 있습니다.

 

 

** 공장물건은 일반부동산과 달리 사업용으로 분류되기 때문에

매입액수가 크더라도 종부세 과세대상에서 제외

 

입찰전문대행 김소장 010-9185-0439

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