경매골 12- 위반건축물 및 이행강제금

경매골 12- 위반건축물 및 이행강제금

경매 매물중 건축물대장상 ”위반건축물”로 등재되었다는 내용이 나옵니다

하여 건축물대장을 확인하면 아래와 같이 기재되어 있는걸 보실 수 있습니다.

 

 

위반건축물(違反建築物)은 대지나 건축물이 「건축법」과 명령·처분에 위반되는 건축물을 말하며

따라서 매물을 보실 때 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축법80조 (이행강제금)

*.위반건축물의 유형

1) 건축법 제11조,14조위반 (무허가 건축물)

2) 건축법 제19조 위반 (무단용도변경)

 

*.위반 건축물에 대한 행정조치

1)이행강제금 부과 (건축법 제80조)

건축법에 위반되면 해당 시.군.구청에서 일정기간을 정하여 시정명령등을 하게되고

시정명령기간내에 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

- 이행강제금 부과는 최초 시정명령이 있었던 날이 기준입니다.

- 1년에 2회이내 범위에서 해당 물건지 지방자치단체의 조례로 정한 횟수만큼 반복적으로 부과

(농지법에서는 1년에 1회 부과.징수)

- 단 물건별 총 부과횟수가 5회를 넘지 않도록 조례로 정한다.(건축법 제80조 4항)

(각 지자체별로 부과방법 및 횟수의 차이가 있으므로 확인하셔야합니다)

 

*.위반 건축물에 대한 처벌규정

1)200만원 이하의 벌금(건축법 111조 )

-신고 없이 무단 건축시 (건축법 제 14조 위반)

- 신고 없이 가설건축물 축조시 (건축법 제 20조 2항 위반)

-대지안에 조경 임의 축고 및 타용도로 변경시(건축법 제42조 위반)

 

2)2년이하징역 또는 1천만원 이하 벌금 (건축법 110조)

- 허가없이 가설건축물 축조 시 (건축법 제20조 1항 위반)

- 도시지역 밖에서 건축허가 없이 무단 건축 시 (건축법 11조 1항 위반)

- 사용승인전 무단 입주 시 (건축법 제22조 3항 위반)

 

3) 3년이하징역 또는 5천만원 이하 벌금 (건축법 108조)

- 도시지역 안에서 건축허가 없이 무단 건축 시 (건축법 11조 1항 위반)

- 용도변경허가.신고 없이 무단 변경 시 (건축법 제19조 위반)

- 대지안의 공지(건축선 등의 이격거리)위반 시(건축법 제 58조 위반)

 

*.위반 건축물에 대한 이행강제금의 금액 경매.공매전문컨설팅카페“GMG” "<경><매><골>"

위반건축물	이행강제금의 금액
허가를 받지 않거나 신고 하지 않고 제3조의2 제8호에 따른 증성 또는 해체로 대수선을 한 건축물	시가표준액의 100분의 10
허가를 받지 아니하거나, 신고를 하지 않고 용도변경한 건축물	해당 위반부분의 시가표준액의 100분의 10
건축선에 적합하지 않은 건축물	시가표준액의 100분의 10
높이 제한을 위반한 건축물	시가표준액의 100분의 10
일조 등의 확보를 위한 높이 제한을 위반한 건축물	시가표준액의 100분의 10
방화지구 안의 건축물에 관한 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	시가표준액의 100분의 10
내화구조 및 방화벽이 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	시가표준액의 100분의 10
건축설비의 설치구조에 관한 기주과 그 설계 및 공사감리에 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	시가표준액의 100분의 10
법령에 적합하지 않은 내부 마감재료를 사용한 건축물	시가표준액의 100분의 5
구조내력기준에 적합하지 아니한 건축물	시가표준액의 100분의 3
유지.관리 상태가 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	시가표준액의 100분의 3
피난시설,건축물의 용도.구조의 제한,방화구획,계단,거실의 반자 높이,거실의 채광.환기와 바닥의 방습등이 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	시가표준액의 100분의 3
사용승인을 받지 않고 사용중인 건축물	시가표준액의 100분의 2
그 밖의 건축법 또는 건축법에 따른 처분을 위반한 건축물	시가표준액의 100분의 3이하로 위반해위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액

 

*시가표준액은 정부 또는 지자체 홈페이지에서 검색하거나 해당 세정과에 문의하심 되세요(경매골김소장).

*이행강제금은

시장이나 군수가 불법건축물을 적발한 후 철거 또는원상복구등 시정명령에 따르도록

하기 위하여 건축주에게 부과하는 것으로, 금액은 위법 건축면적 과세시가 표준액의 50%입니다.

하여 총 부과횟수가 5회를 넘지 않도록 각 지자체 조례로 정해 놓습니다.

*위반건축물 사례

 

 

 

-TIP

경매를 접하다 보면 좋은 물건이데

응찰은 선뜻 나서지 못하는 아까운 물건들이 종종 보입니다.

실무자인 저는 7대 악의 축(지상권,유치권,위반건축물,예고등기,지분매각,분묘,맹지)이라고 부르고 싶은

것 들중에 하나지만 포기하지 않고 열심히 노력해서 해결책 또는 빈틈을 찾아 저가에 낙찰 받는다면

상당한 고수익이 기대해 볼만 합니다.

여기서 공부중인 “위반건축물”은 가끔 정부에서 한시법(특정건물 정리에 관한 특별조치법)으로

위반건축물에 대한 양성화 기회를 줍니다.(운이 좋다면 행운도 옵니다)

이 기간내에 양성화를 통해서 위반건축물을 일반건축물로 바뀌면 재산권 행사에 지장이 없어

매매도 활성화 되어 재산 가치가 더욱 증가될 수 있겠지요.

경매.공매전문컨설팅카페“GMG” "<경><매><골>"

(다소 흠이 있는 물건이라도 철저히 분석 계산해서

저가로 낙찰받는다면 나름 수익이 클 듯.., )

-위반건축물 판례-

1. 전주지방법원 2012. 4. 3. 선고 2012구합185 판결 【과징금 및 이행강제금 부과처분취소】 [각공2012상, 600 ]

주상복합 상가건물 구분소유자 甲이 자기 소유의 지층 상가 부분을 乙에게 임대하여 乙이 칸막이, 조명시설 등을 설치한 다음 성인콜라텍 영업을 하여 왔는데, 관할 구청장이 건축법상 용도가 판매ㆍ근린생활시설인 위 상가 부분을 무단으로 위락시설인 콜라텍으로 용도변경하여 사용하고 있다는 이유로 甲에게 시정명령을 하고 이행하지 않자 이행강제금을 부과한 사안에서, 위 이행강제금 처분이 적법하다고 한 사례

 

2. 헌법재판소 2011. 10. 25. 자 2009헌바140 결정 【건축법 제80조 제1항 등 위헌소원】

[1] 건축법을 위반한 건축주 등이 건축 허가권자로부터 위반건축물의 철거 등 시정명령을 받고도 그 이행을 하지 않는 경우 건축법 위반자에 대하여 시정명령 이행시까지 반복적으로 이행강제금을 부과할 수 있도록 규정한 건축법(2008. 3. 21.법률 제8974호로 개정된 것) 제80조 제1항 및 제4항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 과잉금지의 원칙에 위배되어 건축법 위반자의 재산권을 침해하는지 여부(소극)[2] 이 사건 법률조항이 이중처벌금지의 원칙에 위배되는지 여부(소극)

3. 대법원 2010. 10. 14. 자 2010두13340 결정 【이행강제금부과처분취소】

[1]건축법 위반 건축물에 대해 건축주 명의를 갖는 자가 실제 건축주가 아니라고 하더라도, 건축법 제79조 제1항에 의한 시정명령의 상대방이 되는 건축주에 해당하는지 여부(원칙적 적극) [2]건물에 대한 건축허가를 받은 甲이 건축 중이던 건물 및 대지를 乙에게 양도하였으나 乙이 명의를 변경하지 아니한 채 사용승인을 받지 않고 건물을 사용하자, 행정청이 건물에 관한 소유권보존등기 명의자인 甲에게 시정명령을 한 후 이행강제금을 부과한 사안에서, 위 처분이 부적법하다고 판단한 원심에 시정명령의 상대방인 건축주 또는 소유자 등에 관하여 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례

 

4. 대법원 2008. 7. 24. 자 2007두5639 결정 【위반건축물원상복구시정명령처분】

명의만 빌려준 명목상 건축주가 구 건축법 제69조 제1항에 정한 위반건축물에 대한 시정명령의 상대방이 되는 ‘건축주’에 해당하는지 여부(적극)

 

5. 대법원 2008. 6. 26. 자 2007마629 결정 【기타이의】

개발제한구역 내 건축물의 용도변경행위에 대하여 건축법 위반으로 이행강제금을 부과할 수 있는지 여부(적극)

 

6. 대법원 1995. 11. 24. 자 94도3089 결정 【건축법위반】

건축물의 용도를 변경한 후 이를 계속 사용하는 것이 건축법 제26조 제1항에 위반되는지 여부

 

7. 대법원 2013. 1. 24. 선고 2011두10164 판결 【이행강제금부과처분취소】 [공2013상, 403 ]

신고 대상 건축물에 대하여 건축법상 이행강제금을 부과할 수 있는지 여부(적극)및 신고를 하지 않고 가설건축물을 축조한 경우에 적용할 이행강제금 부과에 관한 근거 규정

 

8. 전주지방법원 2012. 4. 3. 선고 2012구합185 판결 【과징금 및 이행강제금 부과처분취소】

주상복합 상가건물 구분소유자 甲이 자기 소유의 지층 상가 부분을 乙에게 임대하여 乙이 칸막이, 조명시설 등을 설치한 다음 성인콜라텍 영업을 하여 왔는데, 관할 구청장이 건축법상 용도가 판매ㆍ근린생활시설인 위 상가 부분을 무단으로 위락시설인 콜라텍으로 용도변경하여 사용하고 있다는 이유로 甲에게 시정명령을 하고 이행하지 않자 이행강제금을 부과한 사안에서, 위 이행강제금 처분이 적법하다고 한 사례

 

9. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919 판결 【이행강제금부과처분취소청구의소】

[1] 법률이 전부 개정된 경우 종전 법률 부칙의 경과규정도 모두 실효되는지 여부(원칙적 적극) 및 예외적으로 종전 경과규정의 효력이 존속하는 경우

[2] 행정청이 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전부 개정된 구 건축법 시행 이전에 건축된 건축물에 대하여 2008. 3. 21. 법률 제8941호로 전부 개정된 현행 건축법 시행 이후 시정명령을 하고, 건축물의 소유자 등이 시정명령에 응하지 않은 경우, 현행 건축법에 따라 이행강제금을 부과할 수 있는지 여부(적극)

 

10. 대법원 2010. 10. 14. 선고 2010두13340 판결 【이행강제금부과처분취소】

[1]건축법 위반 건축물에 대해 건축주 명의를 갖는 자가 실제 건축주가 아니라고 하더라도, 건축법 제79조 제1항에 의한 시정명령의 상대방이 되는 건축주에 해당하는지 여부(원칙적 적극)

[2]건물에 대한 건축허가를 받은 甲이 건축 중이던 건물 및 대지를 乙에게 양도하였으나 乙이 명의를 변경하지 아니한 채 사용승인을 받지 않고 건물을 사용하자, 행정청이 건물에 관한 소유권보존등기 명의자인 甲에게 시정명령을 한 후 이행강제금을 부과한 사안에서, 위 처분이 부적법하다고 판단한 원심에 시정명령의 상대방인 건축주 또는 소유자 등에 관하여 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례

 

11. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2010두3978 판결 【이행강제금부과처분취소】

[1] 건축법 제80조에서 정한 이행강제금을 부과하기 위한 요건

[2] 당해 법령 자체에 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않은 경우 법령상 용어의 해석 방법 및 건축법령상 주거업무시설군 중 단독주택, 공동주택 등의 주거용 건축물에 해당하기 위한 요건을 갖추었는지를 판단하는 기준

 

.12 대법원 2009. 12. 24. 자 2009두14507 결정 【이행강제금부과처분취소】

건축법상 이행강제금 납부의 최초 독촉이 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하는지 여부(적극)

13. 대법원 2008. 6. 26. 자 2007마629 결정 【기타이의】

개발제한구역 내 건축물의 용도변경행위에 대하여 건축법 위반으로 이행강제금을 부과할 수 있는지 여부(적극)

 

 

  - 개개인이 하기 어려운 ....

 "입찰전 (권리분석)"-"입찰시 <가격결정>"-"입찰후 [이전 및 인도절차]"

를 확실하게 해 드립니다   .

경매.공매전문컨설팅카페“GMG” "<경><매><골>"

입.찰 컨설팅 및 권.리.분.석 전문 김소장 010-9185-0439